权籍调查是不动产统一登记之后出现的新名词。原来分散登记时的地籍调查、房产测量等都属于目前不动产权籍调查的范畴。不动产权籍调查一般包括不动产权属调查和不动产测量。前者主要是获取不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,后者主要是获取不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。
为保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作,确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡,实现日常不动产权籍调查的有序运行,国土资源部2015年3月30日专门印发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》(国土资发〔2015〕41号,以下简称41号文件),要求以地籍调查为基础,多规程并行,保持调查工作的连续稳定。该文件所附的《不动产权籍调查技术方案(试行)》(以下简称《技术方案》),对调查的内容、技术路线与方法、调查程序等作出了细化规定。
按照41号文件的规定,不动产权籍调查的内容是以宗地、宗海为单位,查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况,包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、构筑物)信息、森林和林木信息等。就土地信息而言,应当查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。就房屋等构(建)筑物信息而言,查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构(建)筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分,还应查清其权利人、构(建)筑物名称、构(建)筑物数量或者面积、分摊土地面积等。就森林、林木信息而言,应当查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。
不动产权籍调查的内容是当事人申请登记时需要提交的材料内容。《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第16条规定:“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料……”其中第3项的内容主要通过不动产权属调查获取,第四项的内容主要通过不动产测量获取。
不动产权籍调查的内容大多是不动产登记簿需要记载的内容。不动产登记是登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。按照《条例》第8条第3款的规定,“不动产登记簿应当记载以下事项:(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况……”其中第1项和第2项的内容主要是分别通过不动产测量和权属调查获取。
如果没有不动产的权属和自然状况的材料,不动产登记机构将无法登记,也无法将有关事项填写在不动产登记簿上,因此说不动产权籍调查是不动产首次登记的前提和基础。